QUANDO CI SI PENTE COSTA CARO! (Gazzetta Tributaria n. 113/2026)

31 Lug QUANDO CI SI PENTE COSTA CARO! (Gazzetta Tributaria n. 113/2026)

113 – La risoluzione di un accordo per mutuo dissenso può generare aggravi di imposta di registro per la diversa qualificazione degli elementi.

 Cambiare la propria decisione può generare costi fiscali non previsti, come insegna la vicenda che andiamo a delineare.

Viene stipulato un contratto preliminare di acquisto di immobili, con versamento di una significativa caparra, e questo contratto viene registrato a tassa fissa (preliminare) con aliquota dello 0,5% sulla caparra.

Successivamente il contratto preliminare viene risolto per mutuo dissenso, con restituzione della caparra.

L’Agenzia su tale atto chiede l’aliquota di imposta di registro del 3% come un “normale” atto a contenuto patrimoniale; i contribuenti ricorrono e vincono sia in primo che in secondo grado: le Corti di merito affermano che la restituzione della caparra non è un atto autonomo avente contenuto patrimoniale.

Ricorre in Cassazione l’Agenzia, e con l’ordinanza n. 22614 del 28 giugno 2026 la Corte riconosce le ragioni del Fisco, con una serie di argomentazioni che richiedono attenzione.

Afferma la Corte che il mutuo dissenso non è altro che la manifestazione di una specifica, autonoma volontà, e che tale volontà non riguardi la modifica di un accordo precedente è solo una nuova valutazione, autonoma, di un procedimento già iniziato.

Quindi il mutuo dissenso rappresenta un altro, nuovo atto da sottoporre a registro

E questo comporta che il trasferimento di ricchezza che viene operato (restituzione della ex caparra) diviene un atto autonomo a contenuto patrimoniale soggetto ad aliquota ordinaria (3%).

Ben diverso sarebbe stato il caso di atto preliminare soggetto a condizione risolutiva, che al verificarsi mette nel nulla l’accordo.

Invece il mutuo dissenso ha caratteristiche di autonomia tutte proprie, e come tale trasforma in atti “normali” quelli che erano parti agevolate (ai fini dell’aliquota) del contratto originario (caparra allo 0,5% – restituzione al 3%)

I contribuenti sono anche stati chiamati a pagare le spese per i tre gradi di giudizio (eppure in primo e secondo avevano vinto!).

Questa vertenza, pur dal contenuto non convincente, merita di essere richiamata per la celerità del giudizio: atto del 2022; sentenza di I° grado del 2024; appello con sentenza del febbraio 2025; ordinanza finale della Cassazione depositata a giugno 2026.

In quattro anni tassazione e tre gradi di giudizio: sembra incredibile e speriamo possa rappresentare un buon auspicio per i nuovi testi unici che entreranno in vigore il prossimo anno.

Gazzetta Tributaria, n. 113/2026, 31/7/2026