QUEL PASTICCIO GROSSO…..DELL’EDIFICABILITA’ (Gazzetta Tributaria n. 119/2026)

06 Ago QUEL PASTICCIO GROSSO…..DELL’EDIFICABILITA’ (Gazzetta Tributaria n. 119/2026)

119 – Le risultanze catastali possono confliggere con quelle urbanistiche e la conseguenza è sorprendente.

 Ciascun Comune è dotato di uno strumento urbanistico generale, il PRG, che identifica le zone, le qualità dei terreni delle singole zone e le destinazioni dei terreni e le dimensioni dei lotti minimi per lo sfruttamento.

Un punto fermo della costruzione dell’imposizione diretta dei redditi personali è che la vendita di terreni agricoli non può generare plusvalenze, mentre la vendita di terreni edificabili genera sempre plusvalenze tassabili secondo l’art.67 TUIR.

A volte la natura del terreno non è precisa, o viene interpretata secondo convenienza!

Ecco il motivo del contendere, che la Cassazione non risolve ma che viene frainteso da FISCO OGGI che nel numero del 5 agosto 2026 titola: “Terreni agricoli edificabili: plusvalenza sempre imponibile”

La vicenda è questa: un contribuente vende una parte di terreno situato dal PRG in zona omogenea “E” di natura agricola.

L’Agenzia ritenendo che anche un terreno agricolo può avere una certa percentuale di edificabilità contesta l’omissione della dichiarazione della plusvalenza tassabile; i due gradi di giudizio nel merito hanno conclusioni contrapposte e l’Agenzia ricorre in Cassazione per sentire affermare che un terreno con una eventuale potenzialità edificatoria deve in ogni caso generare una plusvalenza tassabile.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22836 del 7 luglio 2026 cassa la sentenza di secondo grado favorevole al contribuente rinviando nuovamente all’appello per valutare se effettivamente gli strumenti urbanistici consentono una certa utilizzazione edificatoria anche su terreni agricoli, escludendo però l’eventuale edificabilità per finalità pubbliche e le fasce di rispetto.

La Corte Regionale non aveva svolto un’approfondita verifica, e per questo la vertenza torna in appello.

Non è vero che l’area agricola sia sempre edificabile, e quindi che la sua cessione generi una plusvalenza imponibile, ma questo dovrà essere accertato con una indagine in fatto, in quanto tale preclusa alla Cassazione (anche se appare comunque stravagante la valutazione che la possibilità di costruzione di immobili necessari all’agricoltura, stalle, case coloniche, fienili rappresenti una edificabilità!).

Intanto i tempi si dilatano e la vicenda supera i vent’anni di attenzione!

Forse sarebbe bene che il legislatore, in sede di riforma, valutasse con attenzione la differenza tra cessione di area edificabile  e terreni che potenzialmente potrebbero essere costruiti ma che sono, di fatto e con destinazione urbanistica agricoli.

Altrimenti rimane un pasticcio “grosso” che genera incertezze!

Gazzetta Tributaria, n. 119/2026, 06/8/2026