20 Mag CESSIONE DI IMMOBILI E FRAZIONAMENTO DEI DIRITTI: ATTENTI ALLE IMPOSTE! (Gazzetta Tributaria n.88/2025)
88 – Per le cessioni di immobili da privati il beneficio del quinquennio di proprietà vale solo per l’ intero diritto.
Da tempi lontani nel nostro ordinamento delle imposte dirette (IRPEF) un punto fermo è rappresentato dalla non imponibilità della plusvalenza realizzate da privati per la vendita di un immobile posseduto da almeno cinque anni.
Questa norma, contenuta nell’art.67, b) TUIR generalmente condiziona il comportamento dei contribuenti e risulta ben più conosciuta rispetto alla portata della lettera h) dello stesso articolo, che dichiara imponibili i redditi derivanti dalla concessione dei diritti di usufrutto di immobili.
L’attenzione su questo universo insolito è portata dalla risposta ad interpello n. 133 del 14 maggio 2025 che affronta il problema della tassazione di una cessione di immobile realizzata attraverso la stipulazione di due contratti con acquirenti diversi: uno per la cessione di usufrutto e l’altro per la cessione della nuda proprietà.
Gli interpellanti ritenevano che la stipulazione, contestuale, di due contratti fosse da interpretarsi come cessione globale dell’immobile e quindi potesse valere il beneficio della franchigia da plusvalenza imponibile per possesso ultra quinquennale.
Questa è la conclusione cui giunge il Consiglio Nazionale del Notariato con uno studio del 2024.
La Direzione Centrale Persone Fisiche dell’Agenzia, invece, sottolinea come la presenza di due atti separati, anche se contestuali, porta a due diverse imposizioni, dato che il TUIR ha nettamente separato le varie fattispecie descritte nell’art.67.
Quindi la cessione di usufrutto, qualunque sia stato il periodo di possesso dell’immobile, darà luogo ad una plusvalenza imponibile secondo i consueti parametri di ricavo meno costi; la cessione della nuda proprietà, invece, dovrà essere valutata alla luce del periodo di possesso dell’intero immobile, e qualora questo superi il quinquennio sarà esclusa da imposizione.
Una indubbia complicazione, che oltre tutto lascia lo spazio anche ad un criterio di discrezionalità da parte dell’Agenzia, dato che siamo nel campo delle valutazioni di valori, con i rischi di controversie infinite come può capitare quando ci si riferisce a stime di parte.
L’interpretazione dell’Agenzia è suffragata da due pronunce della Corte di Cassazione del 2021 – n. 7154 e 11922 – che confermano l’autonomia interpretativa dei due atti di cessione (usufrutto e nuda proprietà) anche se connessi e contemporanei, per cui si giustificano le tassazioni divergenti.
Quindi la cessione di un immobile, se non avviene in modo unitario per l’intero diritto di proprietà può essere pesantemente onerata di imposte, oltre tutto progressive!
Un altro concetto di relatività dell’imposizione legata alle forme e non già solo alla sostanza.
Gazzetta Tributaria 88, 20/05/2025
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