CASA MIA, CASA MIA … NON METTERMI FRETTA! (Gazzetta Tributaria n.82/2025)

12 Mag CASA MIA, CASA MIA … NON METTERMI FRETTA! (Gazzetta Tributaria n.82/2025)

82 – Invece per superare le problematiche formali prima casa vi è un termine tassativo.

Una fattispecie abbastanza frequente è rappresentata dall’acquisto di due (o più) unità immobiliari con l’intento di procedere alla fusione catastale delle stesse in modo da realizzare un’unica proprietà avente le caratteristiche di appartamento “non di lusso” e quindi poter godere sui due (o più) atti di acquisto dei benefici prima casa (è sorprendete come l’oggetto casa sia tanto presente nelle problematiche tributarie, conferma della predilezione dell’Italiano medio verso il mattone!).

L’operazione è possibile ed è legittima la richiesta dei benefici “prima casa” negli atti di acquisto di ciascuna unità destinata all’accorpamento, ma la Cassazione, con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025 ricorda che l’operazione di fusione deve concludersi entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

La precisazione del Supremo Collegio, ripresa con toni soddisfatti da FISCO OGGI del 9 maggio 2025, contiene anche alcune notazioni che meritano di essere ricordate ai nostri lettori.

Intanto non è vero che i due o più immobili acquistati devono essere adiacenti, precisando i Giudici che basta che siano contigui: quindi anche immobili soprapposti, almeno in parte, possono essere fusi in un unico appartamento e quindi godere, se vengono rispettati i requisiti che escludono l’immobile di lusso, dei benefici fiscali prima casa.

Inoltre la Cassazione nota come in questa fattispecie non sia previsto legislativamente un termine entro il quale deve essere realizzato l’immobile “finale” e con una condivisibile interpretazione (anche se un po’ elastica!) giungono ad affermare che la fusione catastale deve essere realizzata entro il termine posto dalla legge per la verifica fiscale dell’atto di acquisto – tre anni dalla data di registrazione – forse tralasciando la circostanza che la fusione può derivare da un pluralità di atti.

Infatti nel caso di acquisto successivo di porzioni di fabbricato contigue, con l’intento di procedere ai necessari lavori ed alla fusione catastale in un unico appartamento, il termine deve decorrere dalla data dell’ultimo atto di acquisto, che può anche essere ben successivo al primo!

Vi è poi nella citata pronuncia una precisazione che suscita curiosità anche per la terminologia usata: la differenziazione tra “mendacio originario” e “mendacio successivo” intendendo che quando una dichiarazione di agevolazione è insussistente già dalla data dell’atto di enunciazione (mendacio originario) il termine per la rettifica decorre dalla stessa data della registrazione; in caso invece di necessità di verificare la realizzazione di quanto dichiarato entro una certa scadenza  (e nel caso sono l’esecuzione della fusione catastale entro tre anni) siamo in presenza di un mendacio successivo e quindi il termine per l’emissione dell’atto di rettifica decorre dalla scadenza dell’inadempimento dei nuovi lavori!

L’inadempimento della valida fusione catastale nei tre anni, comporta per il contribuente distratto o pigro il fatto che la seconda unità sia da considerare, dall’origine come seconda casa, con tutte le conseguenze anche ai fini delle imposte dirette.

Si conferma, allora, il vecchio detto: chi ha tempo non aspetti tempo!

Gazzetta Tributaria 82, 12/05/2025