ALLA RICERCA DELL’IMPONIBILE SEPARANDO PREZZO E VALORE (Gazzetta Tributaria n.156/2025)

15 Set ALLA RICERCA DELL’IMPONIBILE SEPARANDO PREZZO E VALORE (Gazzetta Tributaria n.156/2025)

156 – Anche la Cassazione avvalla la separazione dei percorsi imponibili in caso di cessioni immobiliari.

Le cessioni di immobili possono riguardare sia posizioni di privati cittadini o enti non commerciali, in genere soggetti alla normale imposta di registro, sia le posizioni di soggetti economici che operando nell’ambito di una attività commerciale applicano il regime IVA (ricordiamo che discrimina la qualifica del venditore).

In questo caso la legge di registro (D.P.R. 131/1986) all’art.40 espressamente esclude la rilevanza della normale imposta di registro proporzionale, stabilendo che per atti soggetti a IVA l’imposta è dovuta in misura fissa.

L’applicazione dell’imposta in misura fissa preclude anche all’Agenzia di procedere ad accertamento del valore ai fini del Registro, dato che non potrà comunque esserci una differenza di imposta dovuta.

Il trasferimento di immobili, però, è soggetto a tre diverse imposte indirette, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, che dovrebbero remunerare differenti adempimenti dei pubblici registri.

Normalmente tutte e tre le imposte sui trasferimenti sono proporzionali, e quando come ricordato la presenza dell’ambito IVA rende fissa l’imposta di registro invece le ipotecarie e catastali rimangono proporzionali.

Ecco che nuovamente la Corte di Cassazione sottolinea la dicotomia tra corrispettivo e valore, e separando i due mondi giustifica l’accertamento di un diverso valore, rispetto a quanto esposto in fattura, nel caso di vendita soggetta ad IVA (Cassazione n. 22146 del 31 luglio 2025)

Quindi legittimamente l’Agenzia può accertare, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, un diverso valore rispetto al prezzo indicato in fattura, e tenuto conto che tra imposte, sanzioni e interessi si può facilmente giungere ad un onere per questi tributi marginali del 10% del valore le posizioni divengono anche economicamente pesanti.

Con l’eventuale aggravante del sospetto che la fattura sia stata “accomodata” nel prezzo finale alle esigenze aziendali, contando sul fatto che essendo l’atto soggetto a imposta di registro fissa non vi sarebbe stato accertamento; se questo, invece, è fondato costituisce certamente un valido presupposto per una eccezione di occultamento di ricavo, con tutte le nefaste conseguenze fiscali, ma anche penali, inerenti.

In ogni caso appare discordante (quasi schizofrenico) che lo stesso atto di trasferimento possa portare l’indicazione un prezzo, con imposta fissa, per la cessione ma una base magari molto diversa per le imposte di trascrizione, tenuto anche conto che, comunque, la trascrizione non può che avvenire al prezzo dichiarato in atto!

Dato che questa pronuncia ripete quanto affermato dalla stessa Corte nel 2022 l’orientamento è univoco.

Con l’ironia che spero ci venga riconosciuta in ultimo segnaliamo che non solo i giudici tributari di merito a volte tardano nel depositare le sentenze, ma anche a Roma, non scherzano: l’ordinanza citata è stata assunta in camera di consiglio nel novembre 2024 ma pubblicata solo a fine luglio 2025.

Otto mesi sono tanti anche a Roma!

Gazzetta Tributaria 156, 15/09/2025